刷群聊看到群友分享上海西旧改的国贸天琴樾户型资料，正好可以水一篇，聊聊这个高容积率的第四代住宅。

  项目占地45.05亩，规划9栋25F-32F的高层住宅，定位2T2板楼，全部都有架空，套数合计526套。

  户型面积：143、159、168、187、206㎡，定位纯商第四代住宅。

  2022年12月10日，厦门国贸以底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，限高100米。

  项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

  分析：去年底厦门国贸底价拿下了上海西的旧改纯商地块，当天还有建发、榕发分别底价拿下另外两幅地块。

  从抗性来说，榕发地块100%安商房，只有建发的纯商第四代住宅建发璞云，跟项目是完全的竞品。

  从地块属性来看，国贸这幅面积更大，容积率更高，除此之外，地块南侧是建发地块，南向没有采光保障。

  从楼面价和指导价来看，两幅地块没有过大差异，楼面价2.68W，指导价4.5W，差价1.8W，空间较大。

  房企在福州除了天琴湾这个第四代住宅外，还联合开发东区的天琴湖，如今在上海西来一座天琴樾。

  不过国贸在福州长期深耕闽侯，主打刚需盘，靠着天琴湾热销后，房企的品质是否就得到了市场认可，依然存疑。

  项目虽然面积段很多，加上还是第四代住宅，不过从布局来说，其实也就两种，一种是主流布局，一种是观景布局。

  143平米：四房两厅两卫，2T2，独立电梯厅，四开间朝南，基本就是天琴湖的翻版。

  户型硬伤在于承重墙较多，布局难以调整，入户贯穿整个走廊对着主卧，敏感人士必须要格外注意，由于是高层住宅，公摊不低，四房设计，除了主卧，空间都相对一般。

  165平米：布局同上，差别在于南向次卧多了一个卫生间，厨房空间有所加大。

  对于第四代住宅，项目在庭院和空中花园上，依然延续了天琴湖的设计，主体问题就是楼上楼下存在遮挡，整体的赠送空间没有完全贯穿。

  电梯做了调整，相比天琴湖变成了软隔离的独立电梯厅，不过32层的住宅，做一梯一户，有利有弊。

  187平米：四房两厅三卫，2T2，独立电梯厅，位于东端头，客厅依靠东侧做采光，其中一个卫生间是暗卫。

  虽然面积够大，但是从布局来看，除了主卧外，剩余两房空间都不大，还有一房是开放式书房，如果把餐厅做成房间，最终就是客餐厅空间较大，但是四房里面两房都很小，只能说这布局有点奇怪。

  206平米：布局同上，差异在于次卧的卫生间，被设计到北侧，别的问题基本一样。

  从楼栋布局来说，206平米位于#9、#10，位于项目东侧，配合这个东端的侧边采光，视野效果算是较优，也算是整个项目，楼王产品。

  对于项目的户型布局，对于第四代住宅的空中花园以及庭院设计，依然延续了天琴湖的设计，并没太多亮眼之处，楼上楼下的采光遮挡，隐私问题等，都依然存在。

  最简单的对比，南面的竞品，建发璞云，在面积更小的情况下，布局基本类似，配合更巧妙的空中庭院串联设计，可以说在产品最基础的比拼上，国贸并没有优势。

  项目位于二环内，距离万宝苏商圈700米，距离地铁2号线米，配套加持度较高，周边划片凤乐小学，对口三十六中，教育资源一般。

  由于是巨型旧改，定位钢铁森林的布局，配合周边的万科广场、上海新苑，未来这里整体的居住密度偏高，人流也相对密集复杂。

  项目由于南侧是建发璞云，左侧是榕发望熙雅筑，右侧是万科广场，可以说整个空间感是偏差的。

  对于项目而言，坏因跟璞云基本类似，32层高层住宅做2T2设计，公摊偏高，独立电梯设计，高层住宅的出行同样存在一定不确定性。

  项目虽然社区中央宣称楼间距高达90米，不过从楼栋布局来看，虽然是围合布局，不过社区中央的两栋楼王，实际都存在被左右两侧楼栋遮挡的问题。

  当然楼王两侧两栋同样存在被遮挡的问题，按距离计算，两侧的楼间距在40米左右，对比100米的住宅，也只能算一般。

  网友在采光模拟网站，大概模拟了整个上海西的采光，当然仅仅是做参考，可以看看。

  从模拟的采光来看，整个项目除了高楼层，都存在采光问题，最好的采光楼栋是位于西南侧的1号楼，由于南向的建发璞云8号楼只有15层，某些特定的程度帮了个忙。

  从选择来说，东侧的三栋东端头，配合景观的布局设计，以及白马河的隔断，算是视野较好的楼栋。

  位于西侧的楼栋，看到就是隔壁的榕发的高层安置房，南侧看的是建发璞云的高层住宅，社区楼王看的是项目自身的高层住宅。

  对于项目而言，还未上市，按指导价4.5W，配合精装，预计在4.5-5W之间，对比看看：

  大体就是从土拍情况和成交价格来看，上海西的地块是最低的，所以按两个项目售价来看，项目精装4.5-4.7W。

  届时的参考就是建发的价格了，目前网络热度很高，不少主播宣称建发4.5W日光，5W以上大概率。

  从两个项目的户型面积，布局设计，房企出圈度，对比来说，很明显建发优势高于国贸。

  比如同样的东端看景布局，建发面积是174-180，而国贸是187-206。

  即便建发先上，做到热销，后面开盘的国贸，没有竞品，但是建发434套的房源，也消耗了如此多的地缘客，届时国贸还能有多少客源？

  项目位于二环内，优点是周边配套加持度较高，第四代住宅有一定特色，劣势在于高容积率定位，周边钢铁森林布局，大部分房源采光必须要格外注意，户型设计不算出彩，周边有竞品存在。

  如今的楼市，福州国企，在南二环推出“四大金刚”，要来一场刚需产品的比拼。